- रियल एस्टेट निवेशक लुडोमिर वानोट ने ऐसी रणनीतियाँ साझा की हैं जिनका उपयोग कोई भी सौदे खोजने के लिए कर सकता है।
- उन्हें 2025 में दरों में गिरावट की उम्मीद नहीं है और वे निवेशकों को रचनात्मक वित्तपोषण की ओर झुकाव के लिए प्रोत्साहित करते हैं।
- विषय-आधारित वित्तपोषण जैसी रणनीतियाँ निवेशकों को अत्यधिक उधार लेने की लागत से बचने में मदद कर सकती हैं।
रियल-एस्टेट निवेशक लुडोमिर वानोट चाहते हैं कि अन्य निवेशकों को पता चले कि सौदे मिलने वाले हैं – आपको बस यह जानना है कि कहां देखना है।
सिएटल स्थित सहस्राब्दी, जिसने अपनी संपत्ति थोक बिक्री से बनाई और अब चलाता है, “मुझे किराये पर रहना पसंद है। मुझे भौतिक, मूर्त संपत्ति देखना पसंद है।” एक एआई कंपनी बिजनेस इनसाइडर ने बताया कि यह ऋणदाताओं को अपने ग्राहकों के साथ संवाद करने में मदद करता है। “पिछले सात वर्षों में मेरे लिए काम करने वाली सिद्ध, सुसंगत रणनीति मूल्यांकित मूल्य पर 30% छूट पर खरीदने की किराये की रणनीति पर कायम है, जिससे यह सुनिश्चित हो सके कि प्रति माह कम से कम $ 500 का नकदी प्रवाह हो, और संपत्ति में होना चाहिए एक अवसर क्षेत्र – और मुझे ये संपत्तियाँ हर समय मिलती हैं।”
उन्होंने पिछले पांच महीनों में ओरेगॉन में पांच इकाइयों का अधिग्रहण किया है, जिसे बीआई ने निपटान विवरणों को देखकर सत्यापित किया है।
“वे निश्चित रूप से वहाँ हैं,” उन्होंने कहा। “लेकिन कभी-कभी वे वाशिंगटन में नहीं होते हैं। कभी-कभी आपको राज्य के बाहर देखना पड़ता है।”
वानोट ने ऐसी रणनीतियाँ साझा कीं जिनका उपयोग कोई भी निवेशक सौदे खोजने के लिए कर सकता है, वह किस प्रकार की संपत्तियों की तलाश कर रहा है और किन चीज़ों से बच रहा है, और किसी के लिए 2025 में रियल एस्टेट में निवेश करने का सबसे आसान तरीका।
थोक विक्रेताओं के माध्यम से ऑफ-मार्केट सौदे प्राप्त करें
सौदे ढूंढने की एक रणनीति ऑफ-मार्केट संपत्तियों की तलाश करना है – यानी, बिक्री के लिए संपत्तियां जो एकाधिक लिस्टिंग सेवा पर सूचीबद्ध नहीं हैं। हालांकि इन्हें ढूंढना अधिक कठिन है, लेकिन कम प्रतिस्पर्धा के कारण आम तौर पर इन पर बातचीत करना आसान होता है।
रियल-एस्टेट नीलामी वेबसाइटों से लेकर क्रेगलिस्ट से लेकर दरवाजा खटखटाने तक, ऑफ-मार्केट संपत्तियों को खोजने के कई तरीके हैं। थोक बिक्री भी होती है, जिसमें थोक व्यापारी के रूप में कार्य करने वाला व्यक्ति छूट वाली संपत्ति ढूंढता है और खरीदता है और फिर अनुबंध को किसी अन्य खरीदार को बेचता है।
वर्षों तक थोक बिक्री करने के बाद, वानोट को पता है कि “ऐसे थोक विक्रेता हैं जो लगातार रियायती संपत्तियां ढूंढते हैं, और आप उन लोगों को निवेश समुदायों के माध्यम से फेसबुक पर पा सकते हैं, वे हर जगह मौजूद हैं।”
वह निवेशकों को अपने क्षेत्र में थोक विक्रेताओं से मिलने और उन्हें विशिष्ट संपत्ति मानदंड प्रदान करने के लिए प्रोत्साहित करते हैं। यदि आप निवेश में नए हैं और अभी तक कोई नेटवर्क नहीं बनाया है, तो रियल-एस्टेट मीट-अप में भाग लेने या ऑनलाइन रियल-एस्टेट समुदायों में शामिल होने से शुरुआत करें।
जैसा कि वानोट ने सीखा है, “अपने आप को उन लोगों के साथ घेरें जो आपसे अधिक जानते हैं, प्रश्न पूछें, और उन सभी प्रकार के लोगों के साथ संबंध बनाएं जिनसे आप मिलते हैं क्योंकि आप कभी नहीं जानते कि आप भविष्य में उनके साथ कब काम कर सकते हैं।”
रचनात्मक वित्तपोषण के साथ नकदी प्रवाह को अधिकतम करें
वानोट को उम्मीद नहीं है कि 2025 में दरों में उल्लेखनीय गिरावट आएगी। उच्च दर वाले माहौल में सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए संपत्ति प्राप्त करने के लिए, वह रचनात्मक वित्तपोषण की ओर झुकाव की सलाह देते हैं।
उन्होंने कहा, “ब्याज दरें ऊंची रहने के कारण, पारंपरिक वित्तपोषण तरीकों से सर्वोत्तम रिटर्न नहीं मिल सकता है,” लेकिन विक्रेता वित्तपोषण, विषय-आधारित समझौते और निजी ऋण जैसी रणनीतियां निवेशकों को बेहतर शर्तों पर लॉक करने और अत्यधिक उधार लेने की लागत से बचने में मदद कर सकती हैं।
वानोट और उसकी मंगेतर सिएटल में रहते हैं। लुडोमिर वानोट के सौजन्य से
विक्रेता वित्तपोषण तब होता है जब खरीदार सीधे विक्रेता से खरीदारी करता है। विक्रेता ऋणदाता के रूप में कार्य करता है और ब्याज दर और भुगतान की अनुसूची जैसी चीजों के बारे में सहमत शर्तों के साथ ऋण प्रदान करता है।
विषय-विषयक वित्तपोषण के साथ, खरीदार मौजूदा वित्तपोषण पर अधिकार कर लेता है। खरीदार वास्तव में बंधक नहीं मानता है – यह समान शर्तों के साथ विक्रेता के नाम पर रहता है – लेकिन विक्रेता की ओर से बंधक भुगतान करेगा।
निजी धन उधार देना बैंक या पारंपरिक बंधक ऋणदाता से बचने का एक और तरीका है, और यह “उच्च ब्याज दरों और शुल्क से बचने का एक शानदार तरीका” हो सकता है, वानोट ने कहा, “मुझे निजी धन उधारदाताओं के माध्यम से सोर्सिंग करने में बहुत भाग्य मिला है रियल एस्टेट फेसबुक समूह।”
ऐसे एकल-परिवार वाले घरों की तलाश करें जिनमें काम की आवश्यकता हो
वानोट ने कहा, “यदि आप एक नए निवेशक हैं, तो मैं निश्चित रूप से संकटग्रस्त, छोटे एकल-परिवार वाले घरों की तलाश करूंगा।”
एक और युक्ति यह है कि ऐसी संपत्ति की तलाश करें जहां विक्रेता के पास “घर में कम से कम 50% इक्विटी हो और लंबे समय से इसका स्वामित्व हो,” उन्होंने कहा, क्योंकि वे बातचीत करने के लिए अधिक प्रेरित हो सकते हैं, खासकर यदि वे इसे प्रबंधित कर रहे हों राज्य से बाहर. “मैं उन मालिकों को देख रहा हूं जो 50 वर्ष से अधिक उम्र के हैं क्योंकि पुराने मालिक रियल एस्टेट क्षेत्र से बाहर निकलना चाहते हैं। यह बहुत थकाऊ है और इसके लिए बहुत अधिक शारीरिक और मानसिक काम की आवश्यकता होती है।”
वानॉट के पास बहु-परिवारीय संपत्तियां हैं, लेकिन उसने पाया है कि कम से कम उसके वर्तमान बाजार में, संख्याओं को काम में लाना अधिक कठिन है।
“यदि आप एक परिष्कृत निवेशक हैं, हाँ, छोटे या बड़े बहु-परिवार अच्छे हैं यदि आपने वास्तव में अपना नंबर 1,000 बार चलाया है और आप ठीक से जानते हैं कि आप क्या तलाश रहे हैं,” उन्होंने कहा। “संभवतः ऐसी पाँच संपत्तियाँ हैं जिन्हें मैं पिछले वर्ष खरीदने जा रहा था, लेकिन मैंने ट्रिगर नहीं खींचा क्योंकि जो लाभ और हानि विवरण मुझे दिए गए थे वे वास्तविक बैंक विवरण से काफी भिन्न थे।”
उन्होंने निवेशकों को एक आम गलती करते देखा है, खासकर जब इन बड़े बहु-परिवारों की बात आती है, तो वह सिर्फ पी एंड एलएस पर ध्यान देना है, “जो संपत्ति प्रबंधकों या संपत्ति के मालिकों द्वारा बनाई जाती है और एक कहानी दिखाती है,” उन्होंने कहा। “वे वास्तव में बैंक विवरण नहीं देख रहे हैं और यह नहीं देख रहे हैं कि वास्तविक राजस्व क्या आ रहा है और कौन से खर्च जा रहे हैं।”
वह उच्च दर वाले माहौल में बीआरआरआरआर – खरीद, पुनर्वास, किराया, पुनर्वित्त और दोहराव – पद्धति से बचने की भी सलाह देते हैं: “यह वास्तव में पिछले कुछ वर्षों से काम नहीं कर रहा है क्योंकि ब्याज दरें अभी बहुत अधिक हैं, और इसलिए स्मार्ट निवेशक उससे दूर जा रहे हैं।”
आरंभ करने का सबसे आसान तरीका: अपने घर का एक हिस्सा किराए पर लें
अधिकांश नए निवेशकों के लिए, शुरुआत करने का सबसे सरल और सबसे जोखिम-रहित तरीका “अपने एकल-परिवार के घर में किराए पर लेने योग्य इकाइयाँ बनाना” है, वानोट ने “हाउस हैकिंग” नामक रणनीति का जिक्र करते हुए कहा।
इसके लिए एक प्राथमिक आवास का मालिक होना और एक गैरेज, बेसमेंट या यहां तक कि एक शयनकक्ष को किराए के स्थान में परिवर्तित करना आवश्यक है। यदि आपके पास बड़ा बजट है और आप अपने क्षेत्र में ज़ोनिंग आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो एक अन्य विकल्प एडीयू बनाना हो सकता है।
कम से कम, अपने घर के एक हिस्से को किराए पर देने से आपका बंधक कम हो जाएगा – और इसे पूरी तरह से कवर भी किया जा सकता है। अपने मासिक आवास भुगतान को कम करने से आपको उचित निवेश संपत्ति खरीदने के लिए बचत करने में मदद मिल सकती है।
हालाँकि, नए साल में वानोट की शीर्ष सलाह यह है कि आप जो पढ़ते हैं और सीखते हैं उसे वास्तव में लागू करें। कार्रवाई करना रियल एस्टेट समुदाय में शामिल होने और नेटवर्किंग करने जितना छोटा हो सकता है।
उन्होंने कहा, “लोग कार्यक्रम खरीद रहे हैं, वे कार्यक्रमों में जा रहे हैं, वे लोगों को मंच पर आते और इस बारे में बात करते हुए देख रहे हैं कि वे एक विशेष रणनीति के माध्यम से कितने अमीर बन गए। लेकिन बहुत कम लोग वास्तव में जो कुछ भी उन्हें सिखाया जा रहा है उसे लागू करते हैं।” .
“जिस दिन हम वास्तव में इन सभी कहानियों, पॉडकास्ट और यूट्यूब वीडियो को सुनना और पढ़ना बंद कर देंगे और वास्तव में खुद को लागू करेंगे, वह दिन है जब हम अंततः अपने जीवन में प्रगति देखना शुरू कर देंगे।”